Mietpreisbremse: Hubig will Bußgelder für Vermieter

Rund 46 Prozent der Mietwohnungsangebote in Berlin verstoßen gegen die Mietpreisbremse, in Ulm sind es sogar 70 Prozent. Das zeigt eine Auswertung von mehr als 20.000 Online-Inseraten, die der Deutsche Mieterbund in Auftrag gegeben hat. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) will jetzt Bußgelder einführen, weil die bisherige Sanktion, die bloße Rückzahlung überhöhter Mieten, keinen ausreichenden Abschreckungseffekt entfaltet.

Was die Mietpreisbremse bremst und was nicht

Die Mietpreisbremse gilt seit 2015 in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Sie begrenzt Neuvertragsmieten auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Bundesjustizministerium unter Hubig hat die Regelung im Juli 2026 als Teil der Mietrechtsreform bis Ende 2029 verlängert.

Das Problem liegt in der Durchsetzung. Wer als Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstößt, muss bislang lediglich die zu viel verlangte Miete zurückzahlen und das auch nur dann, wenn der Mieter aktiv Widerspruch einlegt. Mieter, die ihren Vermieter nicht vergrämen wollen oder die rechtliche Lage nicht kennen, zahlen oft einfach weiter. Für Vermieter, die auf Masse setzen, lohnt sich das Überschreiten der Mietpreisbremse statistisch, weil ein Großteil der Verstöße folgenlos bleibt.

Mieterbundspräsidentin Melanie Weber-Moritz bezeichnete die bloße Rückzahlungspflicht als nie präventiv wirksam gewesen: "Die Mietpreisbremse hat keinen ausreichenden Abschreckungseffekt, solange Vermieter im Ernstfall nur zurückzahlen müssen, was sie zu viel eingenommen haben."

Möblierte Wohnungen als systematisches Schlupfloch

Besonders auffällig ist die Lage bei möblierten Wohnungen. Im Berliner Inserate-Datensatz des Mieterbunds lag der Anteil der Verstöße in diesem Segment bei 69 Prozent. Bei mehr als der Hälfte aller möblierten Angebote überschritt die Miete sogar die Grenze zum Mietwucher.

Der Grund: Möblierte Wohnungen wurden als Ausweichinstrument genutzt. Vermieter, die Mietpreisbremse umgehen wollen, deklarieren Wohnungen als möbliert und verlangen einen Möblierungszuschlag, der nicht durch die Bremse begrenzt ist. Die Mietrechtsreform vom Juli 2026 verpflichtet Vermieter zwar, Möblierungszuschläge im Vertrag auszuweisen. Sanktionen bei Missbrauch gibt es bislang nicht.

Auch Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb fallen in den Fokus der geplanten Verschärfung. Kurzzeitangebote waren bislang weitgehend von der Mietpreisbremse ausgenommen, was in beliebten Wohnlagen zu einem starken Verdrängungseffekt geführt hat.

Was Hubig plant

Hubig hat eine Expertengruppe eingesetzt, die bis Ende 2026 Vorschläge für ein Bußgeldsystem erarbeiten soll. Ihr gehören Vertreter von Mieter- und Vermieterorganisationen sowie Fachleute aus Wissenschaft und Praxis an. Parallel soll die Gruppe Änderungen am Paragrafen zum Mietwucher im Wirtschaftsstrafgesetz prüfen.

Ein Bußgeld wäre eine strukturelle Änderung gegenüber dem bisherigen Recht: Es würde den Verstoß selbst sanktionieren, nicht nur seine Folgen. Ein Vermieter, der zehn Prozent zu viel verlangt, müsste nicht nur den Überschuss zurückzahlen, sondern zusätzlich eine Geldbuße fürchten. Das ändert die Kalkulation grundlegend.

Kritiker aus der Immobilienwirtschaft sehen in zusätzlichen Sanktionen einen weiteren Eingriff in die Kalkulierbarkeit von Mietinvestitionen. Iris Schöberl, Präsidentin des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA), hatte bereits die Mietrechtsreform vom Sommer als "kontraproduktiv" bezeichnet: Jede neue Renditebeschränkung verringere den Anreiz für Neuinvestitionen in den Wohnungsbau. Die Vermieterseite sieht im Wohnungsmangel ein Angebotsproblem, das mit Sanktionen nicht zu lösen sei.

Bis Ende 2026: Expertengruppe legt Vorschläge vor

Die konkrete Höhe der geplanten Bußgelder steht noch nicht fest. Zum Vergleich: Im Wirtschaftsstrafgesetz können für bestehende Mietpreisverstöße in besonders schweren Fällen bereits jetzt Geldbußen bis zu 50.000 Euro verhängt werden. Diese Regelung wird in der Praxis kaum angewendet, weil die Beweisanforderungen hoch sind und die Verfahren aufwendig. Hubigs Expertengruppe prüft, wie auch dieser Weg gangbarer gemacht werden kann.

Ein Gesetzentwurf für das neue Bußgeldsystem ist für das erste Quartal 2027 zu erwarten, wenn die Expertengruppe fristgerecht liefert. Bis dahin bleibt die Durchsetzung der Mietpreisbremse im Wesentlichen Sache der einzelnen Mieter. Das ist ein Befund, den Hubig selbst als unhaltbar bezeichnet hat: "Eine Regelung, die nur wirkt, wenn Mieter klagen, schützt vor allem die, die ohnehin am wenigsten Schutz brauchen."

Ob der Gesetzentwurf noch vor der nächsten Bundestagswahl verabschiedet werden kann, ist offen. Die Koalition aus CDU/CSU und SPD hat sich im Koalitionsvertrag auf eine Stärkung des Mieterschutzes verständigt, über das Instrument Bußgeld enthält der Vertrag aber keine Festlegung.