Immobilienpreise: Anstieg verlangsamt sich auf 1,4 Prozent

Im ersten Quartal 2026 sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland um durchschnittlich 1,4 Prozent gestiegen, gemessen am Vorjahreszeitraum. Das klingt nach anhaltender Erholung. Tatsächlich zeigt der Blick in die Detaildaten des Statistischen Bundesamts etwas anderes: Das Wachstum hat sich seit dem Sommer 2025 mehr als halbiert. Der Markt zerfällt in Segmente, die gegensätzliche Signale senden.

Von 3,3 Prozent auf 1,4 Prozent in drei Quartalen

Im dritten Quartal 2025 lagen die Wohnimmobilienpreise noch um 3,3 Prozent über dem Vorjahresniveau. Im vierten Quartal 2025 revidierte das Statistische Bundesamt seinen Wert auf 2,6 Prozent nach unten. Nun, im ersten Quartal 2026, liegt die Jahresrate bei 1,4 Prozent, dem niedrigsten Wert seit dem Ende der Preiskorrekturphase von 2022 und 2023.

Der Rückgang folgt einer Phase, in der sich der Markt gerade erst erholt hatte. Zwischen 2022 und 2023 waren die Immobilienpreise in Deutschland stark gefallen: Die Europäische Zentralbank hatte die Leitzinsen in historisch kurzer Zeit angehoben, Baukosten explodierten, die Nachfrage brach ein. Ab Mitte 2024 setzte eine Gegenbewegung ein. Die aktuelle Verlangsamung zeigt, dass diese Erholung nicht gleichförmig weiterläuft.

Als Ursachen gelten weiter erhöhte Zinsen: Zehnjährige Baudarlehen kosten laut Dr. Klein aktuell rund 3,5 Prozent effektiven Jahreszins, mehr als das Doppelte des Niveaus von 2020. Dazu kommen geopolitische Unsicherheiten, die Kapitalmarktrenditen nach oben treiben und Baufinanzierungen verteuern.

ETW in München: plus 0,3 Prozent. ETW im Sauerland: plus 3,6 Prozent

Die auffälligste Botschaft der Destatis-Daten ist die regionale Umkehrung. Bei Eigentumswohnungen führen nicht die Großstädte, sondern die dünn besiedelten ländlichen Kreise: plus 3,6 Prozent im Jahresvergleich. Kreisfreie Großstädte außerhalb der sieben größten Metropolen folgen mit plus 2,9 Prozent. In den TOP-7-Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf sind Eigentumswohnungen dagegen nur um 0,3 Prozent teurer geworden. In dicht besiedelten ländlichen Kreisen fielen die Preise sogar um 0,4 Prozent.

Bei Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern kehrt sich das Bild teilweise um: Hier liegen die TOP-7-Metropolen mit plus 1,4 Prozent vorne, kreisfreie Großstädte folgen mit plus 1,2 Prozent. Dünn besiedelte ländliche Kreise verloren beim Hauspreisindex 0,8 Prozent.

Die Divergenz lässt sich erklären: Eigentumswohnungen in den Großstädten sind bereits auf sehr hohem Preisniveau. Die Kaufkraft der Nachfrager ist begrenzt, das Finanzierungsvolumen gestiegen. Ländliche Märkte hatten nach dem Einbruch von 2022 bis 2023 mehr Nachholpotenzial und werden nun von Pendlerhaushalten entdeckt, die sich die Großstadtpreise nicht leisten können. Bei Häusern ist das Muster anders: In den TOP-7 ist das Angebot besonders knapp, was die Preise auch bei gedämpfter Nachfrage stützt.

IW: Reales Wachstum von rund einem Prozent bis 2035

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat in einer aktuellen Langfriststudie prognostiziert, dass die Wohnimmobilienpreise bundesweit bis 2035 real nur um rund ein Prozent pro Jahr steigen werden. Nominal, unter einer angenommenen Inflationsrate von zwei Prozent, ergibt sich ein Jahreswachstum von etwa 3,1 Prozent. Das bedeutet: Q1 2026 mit 1,4 Prozent liegt nicht nur unter den Jahresprognosen von drei bis vier Prozent, die zu Jahresbeginn zirkulierten, sondern auch unter dem IW-Langfristpfad.

IW-Ökonom Pekka Sagner betont in der Studie, dass sich regionale Märkte stärker auseinanderentwickeln werden. Wachstumsräume konzentrieren sich auf wirtschaftsstarke Metropolregionen, während strukturschwache, demografisch schrumpfende Regionen Stagnation oder real sinkende Preise erleben. Das ist keine Abweichung vom Trend, sondern der Trend.

Das Angebot bleibt das strukturelle Problem

Die Verlangsamung der Preissteigerung könnte man als Entlastung lesen. Sie ist es nicht zwangsläufig. Das Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) schätzt, dass der Neubau in Deutschland 2026 nur rund 58 Prozent des Wohnraumbedarfs deckt. Im Jahr 2025 wurden laut Destatis nur 206.600 Wohnungen fertiggestellt, der niedrigste Wert seit 2012, obwohl gleichzeitig 238.500 Baugenehmigungen erteilt wurden. Der Bauüberhang aus genehmigten, aber nicht fertiggestellten Wohnungen ist auf rund 760.700 Einheiten angewachsen.

Die steigenden Preise in ländlichen Kreisen deuten auf einen Ausweicheffekt hin: Wer sich die Großstadtpreise nicht leisten kann, kauft auf dem Land. Das entlastet die städtischen Märkte marginal, löst die Angebotsknappheit aber nicht. Die Wohnungsnot bleibt real, die Frage ist lediglich, an welchen Preisschildern sie sichtbar wird.

Nächster Datenpunkt: Q2 2026 im Herbst

Das Statistische Bundesamt wird die Immobilienpreisdaten für das zweite Quartal 2026 voraussichtlich im September veröffentlichen. Dann wird sich zeigen, ob die Verlangsamung auf 1,4 Prozent ein saisonales Muster widerspiegelt oder ein struktureller Trendwechsel ist. Entscheidend dürfte werden, wie sich das Zinsniveau im zweiten Halbjahr entwickelt und ob die wegfallende KfW-Förderung die Bautätigkeit dämpft. Das IW erwartet für 2026 insgesamt einen moderateren Preisanstieg als noch im Herbst 2025 prognostiziert und verweist darauf, dass sich die regionale Ausdifferenzierung verstärken dürfte, nicht abschwächen.