Mietrechtsreform: Neue Regeln für 40 Millionen Mieter

In den 14 größten deutschen Städten ist der Anteil möblierter Wohnungsangebote seit 2012 von 15 auf 30 Prozent gestiegen. Die Quadratmeterpreise in diesem Segment stiegen im selben Zeitraum von 15 auf 27 Euro. Diese Verdoppelung des Angebots bei gleichzeitig fast verdoppelten Preisen ist kein Zufall: Möblierte Wohnungen fallen unter eine andere Regulierung als unmöblierte und lassen sich für Vermieter profitabler bewirtschaften. Dieses Detail veranschaulicht, warum das Bundeskabinett am 29. April einen Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform beschlossen hat, der nun im Bundestag beraten wird.

Was der Gesetzentwurf konkret ändert

Das Bundesjustizministerium unter Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) hat vier Kerninstrumente vorgeschlagen. Erstens: Ein Deckel für Indexmietverträge. Bisher konnten Indexmieten im Gleichschritt mit der Inflation steigen, was in den Jahren 2021 bis 2023 zu Erhöhungen von bis zu neun Prozent in einem einzigen Jahr führte. Künftig sollen jährliche Steigerungen bei Indexmietverträgen nur noch zur Hälfte weitergegeben werden dürfen, sofern sie drei Prozent übersteigen. Das BMJV nennt als Alternativmodell einen Deckel von maximal 3,5 Prozent pro Jahr.

Zweitens: Transparenz bei Möblierungszuschlägen. Wer eine möblierte Wohnung vermietet, muss den Zuschlag für die Möbel künftig explizit im Vertrag ausweisen. Damit soll verhindert werden, dass Möblierungszuschläge genutzt werden, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Drittens: Kurzzeitverträge werden auf maximal sechs Monate begrenzt. Viertens: Die Mietpreisbremse, die ursprünglich bis Ende 2025 befristet war und bereits einmal verlängert wurde, soll bundesweit einheitlich bis Ende 2029 weitergelten.

Die Lage am Wohnungsmarkt

Der Gesetzentwurf entsteht in einem Markt, der nach Angaben des Deutschen Mieterbunds in keinem besseren Zustand ist als seit Jahren. Der Mieterbund veröffentlichte im Frühjahr 2026 eine Analyse, nach der deutschlandweit 1,4 Millionen Wohnungen fehlen, fast ausschließlich im bezahlbaren und sozialen Segment. Um dieses Defizit bis 2030 abzubauen, müssten jährlich rund 400.000 neue Wohnungen entstehen. Die tatsächliche Fertigstellungszahl liegt seit Jahren darunter, zuletzt durch gestiegene Baukosten unter Druck geraten: Seit 2020 sind die Baukosten in Deutschland um über 40 Prozent gestiegen.

Das Bild auf der Angebotsseite verschlechtert sich auch qualitativ. Bundesbauministerin Verena Hubertz hatte im Juni einen 13-Punkte-Aktionsplan vorgelegt, der unter anderem digitale Bauanträge ab 2028 und eine Begrenzung von Bauleitplanungsverfahren auf zwei Jahre vorsieht. Der Aktionsplan wurde von Mieterbundseite begrüßt, aber als nicht ausreichend bewertet: Er adressiere die Angebotsseite des Markts, aber nicht den sozialen Wohnungsbau direkt.

Mieterbund und Immobilienlobby: Gleiche Diagnose, verschiedene Rezepte

Mieterbundspräsidentin Melanie Weber-Moritz bezeichnete den Gesetzentwurf als "überfälligen Schritt" und begrüßte insbesondere den Indexmietendeckel und die Möblierungspflicht. Weber-Moritz kritisiert jedoch, dass die Reform Empfängerinnen und Empfänger von Grundsicherung zusätzlich belaste, da für diese Gruppe die tatsächlichen Mieten teils die Bedarfsgrenzen überschreiten, ohne dass es Ausgleichsmechanismen gibt.

Iris Schöberl, Präsidentin des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA), bezeichnete den Entwurf als "gut gemeint, aber kontraproduktiv". Die Argumentation der Vermieterverbände: Jede neue Renditebeschränkung verringere den Anreiz für Neuinvestitionen in den Wohnungsbau. Wenn Vermieter nicht mehr kalkulieren könnten, welche Erträge ihnen offenstehen, würden sie nicht bauen. Der ZIA verweist auf die stark gesunkenen Baugenehmigungszahlen als Beleg dafür, dass der Markt unter dem Druck steigender Regulierung leide.

Was die Reform nicht löst

Der Gesetzentwurf ist ein Instrument des Mieterschutzes auf der Nachfrageseite. Er reguliert, was bestehende Mieter zahlen. Was er nicht tut: Er schafft keine neuen Wohnungen. Solange die Baukosten hoch bleiben, Baugenehmigungsverfahren Jahre dauern und der Bund keine direkten Investitionen in den sozialen Wohnungsbau tätige, bleibe die Wohnungsnot ein strukturelles Problem, das durch Mieterrechte allein nicht gelöst werden könne. Das ist die übereinstimmende Einschätzung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) und des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK), die beide auf das Angebotsproblem hinweisen.

Wohnungsökonomen warnen zudem vor unerwünschten Nebeneffekten: Wo Mieterhöhungen beschränkt werden, ohne das Angebot zu erhöhen, entstehe ein gespaltener Markt. Wer eine günstige Mietwohnung hat, gibt sie nicht mehr auf. Wer neu auf den Markt kommt, zahlt im verknappten Angebot höhere Preise.

Bundestag berät, Beschluss steht noch aus

Der Gesetzentwurf befindet sich in der parlamentarischen Beratung im Bundestag. Die Koalition aus CDU/CSU und SPD hat angekündigt, den Entwurf mit wenigen Änderungen verabschieden zu wollen. Ob die Reform langfristig etwas an den 1,4 Millionen fehlenden Wohnungen ändert, hängt davon ab, ob sie von einem Bauprogramm auf der Angebotsseite begleitet wird, für das es bisher keinen Beschluss gibt.