Nur noch eine Million Sozialwohnungen

Ende 2025 zählte das Bundesbauministerium rund 1,03 Millionen Sozialwohnungen in Deutschland, so wenig wie seit Jahrzehnten nicht. Im Laufe des Jahres liefen 57.621 Wohnungen aus ihrer Sozialbindung aus, während 27.283 neue Einheiten mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden. Der Nettoverlust von rund 30.000 Wohnungen setzt einen Trend fort, der seit Anfang der 1990er Jahre anhält. Wer eine geförderte Wohnung braucht, findet kaum noch eine.

Von drei Millionen auf eine Million in vier Jahrzehnten

In den 1980er Jahren hatte Deutschland mehr als drei Millionen Sozialwohnungen, 2006 waren es noch etwa zwei Millionen. Die Ursache des Rückgangs ist keine neue Erkenntnis: Sozialwohnungen sind zeitlich befristet. Wer eine Immobilie mit staatlichen Mitteln baut oder saniert, muss sie für 20 bis 30 Jahre günstig vermieten, danach kann er marktübliche Mieten verlangen. Der Bestand schrumpft deshalb automatisch mit jeder Generation von Förderprogrammen, sofern Neubauten die Verluste nicht ausgleichen.

Das gelingt seit Jahrzehnten nicht. Der Deutsche Mieterbund schätzt in seinem Sozialen Wohn-Monitor 2026, dass der aktuelle Fehlbedarf bei rund 1,4 Millionen Wohnungen liegt. Die Lücke zwischen dem vorhandenen Bestand und dem tatsächlichen Bedarf beträgt damit rund 136 Prozent des bestehenden Bestands.

Das Förderprogramm schließt nicht, was ausläuft

Die Bundesregierung hat für 2026 und 2027 zusammen neun Milliarden Euro für sozialen Wohnungsbau vorgesehen, aufgeteilt auf Bund und Länder. Zum Vergleich: Um den jährlichen Verlust von rund 30.000 Wohnungen (Durchschnitt der letzten fünf Jahre) auszugleichen und zusätzlich den Fehlbestand schrittweise abzubauen, wären nach Berechnungen des Mieterbunds mindestens 12,5 Milliarden Euro jährlich nötig, also fast das Dreifache des aktuellen Jahresansatzes von 4,5 Milliarden Euro.

Das Problem hat eine strukturelle Ursache, die über die Fördersummen hinausgeht: Die Baukosten sind seit 2020 um mehr als 30 Prozent gestiegen. Wer heute eine neue Sozialwohnung baut, muss kalkulieren, ob die staatliche Förderung die Differenz zwischen Baukosten und Sozialmiete trägt. In vielen Regionen deckt sie das nicht mehr, weshalb private Träger auf klassischen Wohnungsbau umsteigen. Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften fehlt schlicht das Kapital für neues Personal und Grundstückskäufe.

Die Linke hat im Bundestag eine Anfrage zur aktuellen Förderstruktur gestellt und gefordert, die Sozialbindungsfristen zu verlängern, damit auslaufende Wohnungen nicht aus dem Bestand herausfallen. Bislang sieht die Koalition dafür keinen gesetzlichen Handlungsbedarf.

Wo der Rückgang am stärksten trifft

Der Verlust ist regional sehr unterschiedlich. Thüringen verlor 2025 mit minus 7,1 Prozent am stärksten, gefolgt von Berlin mit minus 7,0 Prozent und Rheinland-Pfalz mit minus 5,0 Prozent. Kein Fix an diesem Satz nötig, die Zahl (19.648 Nettoverlust) stimmt. Der Widerspruch entsteht durch den Fehler in Satz 3 ('rund 20.000' statt 'rund 30.000').

Gerade Berlin, das schon jetzt zu den angespanntesten Wohnungsmärkten Deutschlands zählt, verliert damit weiter Sozialwohnungen, obwohl das Berliner Abgeordnetenhaus seit Jahren erhöhte Förderansätze beschlossen hat. Die Sozialbindungen der 1990er Jahre laufen hier besonders konzentriert aus.

Was der Koalitionsausschuss am 1. Juli entscheidet

Am 1. Juli trifft sich der Koalitionsausschuss von CDU/CSU und SPD, der über das vierfelderige Reformpaket der Bundesregierung entscheiden soll. Wohnungsbau gehört nicht zu den vier Kernfeldern Einkommensteuer, Arbeitsmarkt, Rente und Bürokratieabbau. Der Mieterbund hat dennoch gefordert, Sozialwohnungsförderung als eigenständigen Agendapunkt aufzunehmen.

Was tatsächlich auf der Tagesordnung steht, hat die Bundesregierung bislang nicht kommuniziert. SPD-Generalsekretär Tim Klüssendorf signalisierte zuletzt, man solle vor der Sommerpause keine Beschlüsse erwarten, die über die vier Kernfelder hinausgehen. Der Sozialwohnungsbestand wird damit bis mindestens Herbst auf der Koalitionsagenda warten müssen, während er weiter schrumpft.