Warum ein Haus mit Wärmepumpe 43 Prozent mehr kostet

Der Bundestag hat im Juli das Gebäudemodernisierungsgesetz verabschiedet und damit Gas- und Ölheizungen dauerhaft legalisiert. Der Immobilienmarkt sieht das anders: Häuser mit Wärmepumpe oder Solarwärme wurden im ersten Quartal 2026 in acht deutschen Großstädten im Schnitt 34,7 Prozent teurer angeboten als Häuser mit Ölheizung, hat das Immobilienunternehmen VON POLL auf Basis von Marktangebotsdaten berechnet. In Stuttgart beträgt der Abstand 43 Prozent, in Düsseldorf 41 Prozent.

Für Millionen Eigentümer von Bestandsimmobilien stellt sich damit eine Frage, die der Gesetzgeber formal beantwortet hat: Welche Heizung ist auf lange Sicht die richtige Wahl?

Was die Zahlen zeigen

Die VON POLL-Auswertung aus dem ersten Quartal 2026 vergleicht Angebotspreise nach Heizungstyp in acht deutschen Großstädten. Das Ergebnis ist geografisch konsistent: In keiner untersuchten Stadt lagen Häuser mit Ölheizung auf dem Preisniveau von Wärmepumpenimmobilien. Die Abstände variieren erheblich. In Stuttgart wurden ölbeheizte Häuser im Schnitt für 4.331 Euro je Quadratmeter angeboten, Wärmepumpenimmobilien für 7.625 Euro, ein Unterschied von 43,2 Prozent. In Leipzig liegt der Abstand bei 38,2 Prozent, in Frankfurt bei 36,6 Prozent. Geringer ist er in München mit 24,8 Prozent und Berlin mit 26,1 Prozent.

Auffällig gering ist dagegen der Abstand zwischen gas- und ölbeheizten Häusern: Im Schnitt der acht Städte lagen Gashäuser nur 8,9 Prozent unter Wärmepumpenimmobilien. Käufer strafen die Ölheizung also deutlich stärker ab als das Gas, obwohl beide fossile Brennstoffe verbrennen. Der Unterschied liegt vermutlich in der wahrgenommenen Zukunftsfähigkeit: Gasheizungen lassen sich leichter auf Biomethan oder synthetisches Gas umstellen, Ölheizungen gelten als technologische Sackgasse ohne Nachrüstoption.

Eine Auswertung der Plattform ImmobilienScout24 aus dem Jahr 2024 beziffert den bundesweiten Aufschlag für Wärmepumpen auf 43 Prozent: Häuser mit Wärmepumpe wurden demnach im Mittel für 4.348 Euro je Quadratmeter angeboten, verglichen mit rund 3.049 Euro bei konventioneller Heizung. Wer Wärmepumpe und Photovoltaik kombiniert, erzielte im Schnitt sogar 50 Prozent mehr. Christoph Barniske, Manager bei ImmoScout24, formuliert das Kaufmotiv nüchtern: „Bereits jetzt können wir sehen, dass eine moderne Energieversorgung und eine höhere Energieeffizienzklasse sich positiv auf den Wert auswirken.“

Warum Käufer einen Aufschlag zahlen

Hinter dem Preisunterschied steckt eine Betriebskostenrechnung, die über Jahrzehnte geht. Das Fraunhofer-Institut für System- und Innovationsforschung hat im März 2026 für den BUND berechnet, was Mieter in einer 70-Quadratmeter-Wohnung mit Gasheizung langfristig zahlen: rund 152 Euro monatlich heute, rund 205 Euro im Jahr 2035 und rund 454 Euro im Jahr 2045. Eine vergleichbare Wohnung mit Wärmepumpe käme in 2045 auf 181 Euro monatlich. Die Mehrbelastung summiert sich über den Zeitraum 2027 bis 2045 auf rund 18.600 Euro.

BUND-Energieexperte Julius Neu nannte das Gebäudemodernisierungsgesetz „soziale Sprengkraft“: Ein Mieter, dessen Vermieter eine neue Gasheizung einbaut, hat keinen Einfluss auf die künftigen Heizkosten. Auch Käufer, die ein ölbeheiztes Haus erwerben, übernehmen die Folgekosten der Heizungswahl des Vorbesitzers.

Hinzu kommt die Unsicherheit beim Brennstoff selbst. Das Gebäudemodernisierungsgesetz schreibt vor, dass neue Gasheizungen ab 2029 zehn Prozent biogene Brennstoffe beimischen müssen, bis 2040 dann 60 Prozent. Vier Bundesratsausschüsse hatten jedoch in ihren Stellungnahmen gewarnt, dass das in Deutschland verfügbare Biomethanpotenzial bereits vor 2040 „deutlich überschritten“ sein dürfte. Wer heute eine Gasheizung einbaut, setzt darauf, dass klimaneutrale Brennstoffe in der nötigen Menge und zu vertretbaren Preisen verfügbar sein werden. Käufer preisen dieses Risiko offenbar ein.

Neubau gegen Bestand: Eine strukturelle Spaltung

Die Preisdaten spiegeln eine tiefe Spaltung des deutschen Wohnungsmarkts wider. Laut Statistischem Bundesamt wurden 2025 bereits 73,6 Prozent aller fertiggestellten Wohngebäude mit Wärmepumpen beheizt, gegenüber 31,4 Prozent noch 2015. Im Bestand gilt das Gegenteil: Über 50 Prozent der deutschen Wohngebäude werden weiterhin mit Erdgas beheizt, knapp 25 Prozent mit Heizöl. Neubauten und Altbauten driften energetisch immer weiter auseinander.

VON POLL weist selbst darauf hin, dass die Auswertung „unbereinigte Angebotspreis-Mittelwerte zwischen Objektgruppen“ zeigt. Häuser mit Wärmepumpe sind in der Regel jünger und besser gedämmt als Ölhäuser. Wie viel des Preisaufschlags auf die Heizung zurückgeht und wie viel auf Baujahr und Dämmstandard, lässt sich mit diesem Datensatz nicht trennscharf bestimmen. Die Wärmepumpe erklärt den Aufschlag also nicht vollständig, ist aber ein verlässliches Signal für die Gesamtqualität der Immobilie.

Eigentümer ölbeheizter Häuser stehen dennoch unter Druck: Sie konkurrieren am Markt gegen Wärmepumpenimmobilien, die im Schnitt 35 bis 53 Prozent teurer angeboten werden. Wer investiert, kann die Lücke schließen. Eine Wärmepumpe kostet laut ADAC zwischen 12.000 und 25.000 Euro. Mit KfW-Förderung kann der Eigenanteil auf unter 5.000 Euro sinken.

Bis zur Biotreppe 2029

Ab 2029 werden neue Gasheizungen durch die Biotreppe teurer, weil Biomethan beigemischt werden muss. Ob das die Preislücke zwischen Gas- und Wärmepumpenimmobilien vergrößert oder verkleinert, hängt davon ab, wie knapp und teuer Biomethan wird. Mehrere Fachleute erwarten, dass der Rohstoff nicht in ausreichender Menge verfügbar sein wird, was den Betriebskostenvorteil der Wärmepumpe gegenüber Gas weiter stärken dürfte.

Für Käufer ergibt sich eine Abwägung, die der Gesetzgeber bewusst nicht erzwingen wollte. Das Gebäudemodernisierungsgesetz war nach Jahren politischen Streits als Ende des sogenannten Heizungsstreits gedacht. Den Immobilienmarkt hat diese Entscheidung nicht beendet: Er trifft seine eigene Auswahl.