Wohnraum als Renditeobjekt: Der Preis der Ferienwohnung

Berlin fehlen 137.000 Wohnungen. Gleichzeitig werden in der Stadt über 38.000 registrierte Ferienwohnungen an Touristen vermietet; Schätzungen von Mieterverbänden und Wohnungsforschern gehen von weiteren 15.000 bis 25.000 Unterkünften ohne Genehmigung aus. Das ist kein Versehen. Es ist das Ergebnis einer Kombination aus strukturell überlasteten Behörden, professioneller Lobbyinfrastruktur und einer Regulierung, die formal seit 2014 gilt, in der Praxis aber weitgehend kollabiert ist. Wer versteht, wie dieses System funktioniert, versteht auch, warum es sich nicht ändert.

Was jede Ferienwohnung kostet

Der ökonomische Effekt ist messbar. Tomaso Duso, Claus Michelsen, Maximilian Schäfer und Kevin Tran vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung zeigten im Wochenbericht 7/2021: Jede zusätzliche Airbnb-Unterkunft in einem Berliner Stadtquartier treibt die Angebotsmieten im Umfeld um durchschnittlich 13 Cent pro Quadratmeter monatlich. Für eine 65-Quadratmeter-Wohnung entspricht das rund acht bis zehn Euro mehr Miete pro Monat. Die Studie belegt außerdem, dass das Berliner Zweckentfremdungsverbot von 2014 real wirkte: In manchen Bezirken sanken die Mieten nach Einführung um bis zu 38 Euro monatlich pro Wohnung. Regulierung funktioniert also, wo sie durchgesetzt wird. Genau das ist das Problem.

Das Defizit auf dem deutschen Wohnungsmarkt ist strukturell. Berlin fehlen laut aktuellem Wohnungsmarktbericht 137.000 Einheiten, Hamburg 28.000, München 18.500. Der Deutsche Ferienverbund zählt für Berlin über 38.000 registrierte Ferienwohnungen. Hinzu kommen die geschätzten illegalen Unterkünfte, die das Gesamtvolumen auf mindestens 53.000 Einheiten treiben. Nicht jede davon wäre alternativ eine Mietwohnung; ein erheblicher Teil aber wäre es. Der Mietmarktforscher Marcel Helbig vom Wissenschaftszentrum Berlin hat in mehreren Veröffentlichungen gezeigt, dass städtische Mietmärkte empfindlich auf kleine Angebotsschwankungen reagieren. Was in der Grundschul-Mathematik stimmt, gilt auch hier: Wenn Tausende Wohnungen dem Markt entzogen werden, steigen die Preise für alle.

PwC veröffentlichte 2025 eine Umfrage unter über 1.000 Beschäftigten in deutschen Großstädten: Zwei Drittel sind unzufrieden mit dem Mietpreisspiegel und dem Wohnungsangebot in ihrer Stadt. Die Hans-Böckler-Stiftung hat die Wohnungsnot als strukturelles Dauerproblem für den deutschen Arbeitsmarkt eingeordnet. Fachkräfte, die bezahlbaren Wohnraum nicht finden, siedeln sich anderswo an oder lehnen Stellenangebote ab. Das ist kein abstraktes Versorgungsproblem, sondern ein wirtschaftspolitisches.

69 Prüfer für eine Millionenstadt

Die Berliner Senatsverwaltung beantwortete eine Schriftliche Anfrage im Abgeordnetenhaus (Wahlperiode 19, Drucksache S19-26034) mit einer Aufschlüsselung des Enforcement-Personals nach Bezirken: Charlottenburg-Wilmersdorf stellt 13 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter für die Durchsetzung des Zweckentfremdungsverbots, Mitte 11, Tempelhof-Schöneberg 8, Friedrichshain-Kreuzberg 7, Pankow 6, Neukölln 5, Spandau 4, Steglitz-Zehlendorf 3, Marzahn-Hellersdorf 3. Lichtenberg und Treptow-Köpenick kommen auf jeweils 2. In der Summe: 69 Personen für eine Stadt mit 3,6 Millionen Einwohnern. Das ergibt einen Prüfer pro rund 52.000 Einwohner.

Die Bußgelder, die formal verhängt werden könnten, liegen zwischen 50.000 und 500.000 Euro. Sie kommen kaum zur Anwendung, nicht weil die rechtliche Grundlage fehlt, sondern weil das Personal fehlt, Verfahren einzuleiten und durchzuziehen. Der Behördenspiegel berichtete im März 2026, dass Zweckentfremdungsverfahren in mehreren Berliner Bezirken Monate bis Jahre dauern. Die Bezirke entscheiden eigenverantwortlich über die Personalausstattung ihrer Ordnungsämter; der Senat hat keine Weisungsbefugnis. Das Ergebnis ist ein Flickenteppich: Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf sind vergleichsweise gut aufgestellt. Lichtenberg mit seinen rund 300.000 Einwohnern und einem der dynamischsten Airbnb-Märkte der Stadt hat zwei Prüfer.

Der Deutsche Mieterbund fordert seit Jahren eine Aufstockung auf mindestens einen Prüfer pro 10.000 Einwohner. Für Berlin allein wären das rund 360 Stellen. Ein verbindlicher Enforcement-Mindeststandard auf Landesebene existiert nicht. Die Diskussion über mehr Personal verliert sich regelmäßig in Verweisung auf knappe Bezirksbudgets, ohne dass eine strukturelle Lösung zustande kommt.

Airbnbs Phantom-Bewegungen

2018 fand in Berlin das Gründungstreffen der Initiative "homesharing.berlin" statt. Die Initiative präsentierte sich als unabhängige Bürgerorganisation von Berliner Gastgebern, die sich gegen städtische Regulierung wehren wollen. Was nicht kommuniziert wurde: Airbnb hatte das Treffen organisiert, stellte Rednerinnen und Redner bereit und produzierte das Webvideo für die Website der Initiative. Das haben taz und Rosa-Luxemburg-Stiftung in separaten Recherchen dokumentiert. Der Berliner Fall war kein Sonderfall.

Das US-Fachmedium Skift berichtete 2021 auf Basis von Interviews mit fast zwei Dutzend ehemaligen Airbnb-Lobbyisten über das globale Ausmaß dieser Strategie: Die sogenannten Host Clubs oder Homesharing Clubs existieren in über 400 Städten weltweit. Sie werden nicht von Gastgebern gegründet und getragen, sondern von Airbnbs internen Public-Policy-Teams koordiniert, finanziert und mit Sprecher und Rednerinnen ausgestattet. Forschende der Universität Manchester beschrieben das Modell in einer Analyse als AstroTurf: eine Strategie, unabhängige Bürgerbewegungen zu simulieren, die in Wirklichkeit von Unternehmensressourcen gesteuert und finanziert werden. LobbyControl hat den politischen Effekt dokumentiert: Kommunen in Deutschland, die strikte Regulierungen einführen wollten, sahen sich mit öffentlichem Widerstand konfrontiert, der als Bürgerprotest daherkam und in Wirklichkeit von Unternehmensressourcen getragen wurde.

Der Effekt ist messbar. Mehrere Regulierungsvorhaben auf kommunaler Ebene wurden nach dem Auftreten solcher Initiativen verwässert oder verzögert. In Bundestag-Anhörungen zur Regulierung von Kurzzeitvermietungen 2023 und 2024 tauchten Vertreter von Plattformen mit gut vorbereiteten Argumentationspaketen auf, während Mieterverbände mit deutlich geringeren Ressourcen für eine Verschärfung der Regeln kämpften. Das Lobbying-Budget von Airbnb in Europa liegt nach verfügbaren Angaben im mehrstelligen Millionenbereich; über das genaue Ausmaß der Ausgaben für Deutschland gibt es keine vollständige Transparenz.

Steuerhinterziehung und Geldwäsche

Neben dem Mietpreiseffekt gibt es eine zweite, weniger sichtbare Dimension: die steuerliche. Mieteinnahmen aus Kurzzeitvermietungen müssen in Deutschland ab 520 Euro Jahreserlös versteuert werden. Wie viele Vermieter das vollständig tun, lässt sich mangels strukturierter Datenbasis schwer beziffern. Bis Mai 2026 gab es keine systematische Meldepflicht der Plattformen an Finanzbehörden. Das schuf einen strukturellen Informationsvorsprung für Vermieter, die Einnahmen nicht oder nicht vollständig deklarieren. Steuerstrafrecht-Experten wie die Kanzlei RosePartner weisen darauf hin, dass nicht deklarierte Mieteinnahmen als Steuerhinterziehung verfolgt werden können, die Strafverfolgungswahrscheinlichkeit ohne Datenzugang der Finanzämter jedoch sehr niedrig war.

Schwerer wiegt die Geldwäsche-Dimension. Transparency International klassifizierte Deutschland in einer Studie von 2019 als "Patchwork-Jurisdiktion" bei der Kontrolle von Immobiliengeldwäsche und bemängelte strukturelle Lücken bei der Umsetzung der EU-Geldwäscherichtlinien. Eine ResearchGate-Analyse zum Thema Geldwäsche bei Immobilien in Deutschland kam zu ähnlichen Schlüssen. Der Tagesspiegel berichtete 2024 über beschlagnahmte Mafia-Immobilien in Deutschland: Allein 2016 wurden Immobilien der kalabrischen Mafia-Organisation 'Ndrangheta im Wert von 61 Millionen Euro in Deutschland sichergestellt. Ferienwohnungen sind dabei kein isoliertes Kernproblem, aber ein strukturell attraktives Randphänomen: Kurzmieteinnahmen sind schwerer zurückzuverfolgen als Dauermietverträge und die Dateninfrastruktur zur Rückverfolgung fehlte bis Mai 2026 vollständig.

Barcelona sagt Nein: 10.101 Lizenzen fallen

Am 21. Juni 2024 kündigte Barcelonas Bürgermeister Jaume Collboni an, alle 10.101 bestehenden Touristenwohnungslizenzen in der Stadt bis November 2028 auslaufen zu lassen. Ab 2029 sind Ferienwohnungen in Wohngebäuden in Barcelona vollständig verboten. Collboni begründete die Entscheidung damit, dass die Mietpreise in Barcelona in zehn Jahren um 68 Prozent gestiegen seien. Die Rechtsgrundlage liefert ein katalanisches Gesetz vom November 2023. Barcelonas Stadtverwaltung erwartet, durch die Rückführung der Touristenwohnungen in den regulären Markt 25.000 Menschen mit stabilen Mietwohnungen versorgen zu können.

Paris ging einen anderen Weg: Ein französisches Gesetz vom Januar 2025 begrenzt Kurzzeitvermietung in Wohngebäuden auf 90 Tage pro Jahr und verbietet die Nutzung von Zweitwohnungen für Kurzzeitvermietungen vollständig. Amsterdam begrenzt den Anteil von Kurzzeitvermietungen am Gesamtwohnbestand und verlangt strikte Genehmigungspflichten. Skandinavische Länder setzen auf Kombinationen aus Genehmigungssystemen und Enforcement-Quoten, die drei- bis fünfmal höher sind als in Deutschland.

Deutschland hat Zweckentfremdungsverbote in elf der sechzehn Bundesländer. Fünf haben gar keine derartige Regelung. Bußgelder existieren auf dem Papier. Die Durchsetzungsquoten bleiben, gemessen an den personellen Kapazitäten der zuständigen Behörden, strukturell wirkungslos. Eine nationale Strategie nach dem Barceloneser oder Pariser Modell steht auf der Agenda der Merz-Koalition nicht. Wohnungsbau ist im Koalitionsvertrag als Priorität vermerkt; die Regulierung des Bestandsmarkts bleibt hingegen im Ungefähren.

Ab Mai 2026: Mehr Daten, dieselben 69 Prüfer

Die EU-Verordnung (EU) 2024/1028 ist seit dem 20. Mai 2026 bindend. Das deutsche Umsetzungsgesetz, das Kurzzeitvermietungs-Datenaustauschgesetz (KVDG), macht die Bundesnetzagentur zur zentralen digitalen Zugangsstelle: Airbnb, Booking.com und alle anderen Plattformen müssen Vermieter- und Inseratsdaten strukturiert übermitteln. Inserate ohne gültige Registrierungsnummer dürfen nicht mehr erscheinen. Kommunen erhalten erstmals strukturierte Daten darüber, wie viele Kurzzeitvermietungen auf ihrem Territorium aktiv sind und ob sie genehmigt wurden. Haufe Immobilien und der Lodgify-Blog haben die neuen Regeln detailliert dokumentiert; Booking.com hält mit 52 Prozent Buchungsanteil inzwischen deutlich mehr Marktmacht als Airbnb (21 Prozent, gemessen an Lodgify-Kundenbuchungen 2025), muss aber denselben Datenpflichten nachkommen.

Das ist ein realer Fortschritt. Es löst das Grundproblem jedoch nicht. Daten, die nicht ausgewertet werden, haben keine Durchsetzungswirkung. 69 Prüfer müssen in Berlin potenziell Zehntausende Datensätze auf Gültigkeit und Verstöße prüfen, während gleichzeitig laufende Verfahren bearbeitet werden müssen. Der Deutsche Mieterbund fordert mindestens 360 Stellen für Berlin allein. Die Haufe-Fachpresse berichtete im März 2026, dass die Enforcement-Kapazitäten der Kommunen strukturell nicht auf die neue Datenflut ausgelegt sind. Das Problem ist nicht technisch, sondern politisch: Datenpflichten ohne Personalaufstockung sind Bürokratie ohne Wirkung.

Barcelona und Paris haben gezeigt, dass strikte Regulierung mit echter Durchsetzung die Mietpreise messbar stabilisieren kann. Die DIW-Studie hat gezeigt, dass selbst das schwächere Berliner Zweckentfremdungsverbot, wo es gilt und konsequent durchgesetzt wird, reale Effekte auf den Mietmarkt hat. Was fehlt, sind keine neuen Gesetze. Es sind die Ressourcen, die vorhandenen Gesetze umzusetzen. 69 Prüfer für eine Stadt mit 137.000 fehlenden Wohnungen ist keine Sachzwang-Situation. Es ist eine Prioritätsentscheidung.