Warenhaus als Beute: Wie Spekulation Galeria ruinierte

Noch vor der ersten Insolvenz machten Galeria-Beschäftigte Lohnzugeständnisse, um den Konzern zu stabilisieren. Es half nicht. Dreimal in vier Jahren zahlungsunfähig, von 170 auf knapp über 70 Häuser geschrumpft, tausende Stellen vernichtet: Die Geschichte von Galeria Karstadt Kaufhof wird gemeinhin als E-Commerce-Opfer erzählt. Eine Rekonstruktion zeigt das Gegenteil. Galeria scheiterte nicht an Amazon, sondern an einer Eigentümerstruktur, die Warenhäuser als Immobilienhebel nutzte und an einem deutschen Regulierungsrahmen, der Investoren für die Folgekosten ihrer Spekulation nicht zur Rechenschaft zieht.

86,7 Prozent des deutschen Einzelhandelsumsatzes liefen 2024 noch stationär, wie der Handelsverband Deutschland im Online Monitor dokumentierte. Das Internet hat das Kaufhaus nicht getötet. Aber es hat den Nimbus des unvermeidlichen Opfers geliefert, hinter dem sich ein Schaden verbirgt, der zu einem erheblichen Teil hausgemacht ist.

Der lange Fall: Vier Jahre, drei Insolvenzen

Der Konzern entstand aus zwei parallelen Übernahmen. Der österreichische Immobilienentwickler René Benko sicherte sich über seine Signa-Holding ab August 2014 die vollständige Kontrolle über die Karstadt-Gruppe. Parallel dazu kaufte die kanadisch-amerikanische Handelskette Hudson's Bay Company (HBC) im Oktober 2015 Kaufhof vom Metro-Konzern. Beide Ketten operierten mehrere Jahre getrennt. 2019 übernahm Signa schließlich die HBC-Anteile für rund eine Milliarde Euro. Ab März 2019 firmierte die gemeinsame Kette als Galeria Karstadt Kaufhof.

Im April 2020 stellte das Unternehmen erstmals Insolvenzantrag. 62 von 172 Häusern wurden geschlossen. Der Gesamtbetriebsrat dokumentierte, dass dabei 5.317 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ihre Stellen verloren. Im Oktober 2022 folgte die zweite Insolvenz mit weiteren Schließungen. Im Januar 2024 kam der dritte Insolvenzantrag, diesmal ausgelöst durch den Zusammenbruch der übergeordneten Signa-Gruppe: Mindestens 140 Signa-Gesellschaften in vier Ländern stellten Insolvenzanträge, wie das Branchenmagazin Horizont dokumentierte. Das gesamte Finanzimperium, das Benko aufgebaut hatte, kollabierte gleichzeitig.

Im April 2024 vereinbarte Insolvenzverwalter Stefan Denkhaus mit dem US-Investor NRDC Equity Partners und dem Unternehmen BB Kapital den Verkauf. Richard Baker, Chef von NRDC und Bernd Beetz, ehemaliger Konzernchef von Coty und früheres Galeria-Aufsichtsratsmitglied, übernahmen Galeria mit voraussichtlich mehr als 70 Standorten. Die Kontrolle ging Ende Juli 2024 auf die neuen Eigentümer über.

Das Signa-Modell: Warenhaus als Immobilienhebel

Um zu verstehen, warum Galeria dreimal in vier Jahren insolvent werden konnte, muss man verstehen, was Signa eigentlich war. Signa war kein Einzelhandelskonzern. Signa war ein Immobilienentwickler, der auch Handelsketten besaß.

René Benko hatte sein Imperium als Immobilienentwickler aufgebaut. Warenhäuser interessierten ihn, weil sie sich in besten innerstädtischen Lagen befanden: Haupteinkaufsstraßen, Fußgängerzonen, A-Lagen in Dutzenden deutscher Städte. Wer Kaufhäuser kauft, kauft de facto Immobilien. Das Analyseportal LabourNet und das Wirtschaftsmagazin Jacobin dokumentierten dieses Modell früh: Signa trennte den Immobilienbesitz vom Handelsbetrieb durch eigene Konzerngesellschaften und ließ die Handelsgesellschaft Miete an die Immobiliengesellschaft zahlen. Dieses Modell ist legal, führt aber dazu, dass der Handelsbetrieb strukturell belastet wird, während Immobilienwerte im Konzern akkumulieren.

Das Ergebnis: Jede externe Belastung, ob Coronalockdowns oder Kaufkraftverlust durch Inflation, traf auf eine operative Struktur, die schon ohne externe Schocks unter Druck stand. Weder die erste noch die zweite Insolvenz führte zur grundlegenden Korrektur dieser Struktur. Stattdessen schrumpfte der Konzern, bis er im dritten Insolvenzverfahren auf weniger als die Hälfte seiner ursprünglichen Größe reduziert war.

Galeria hatte dabei durchaus lösbare strukturelle Probleme: zu hohe Mietkosten, zu wenig Differenzierung im Sortiment, zu geringe Investitionen in die Filialen selbst. Aber diese Probleme wären bearbeitbar gewesen, wenn Erträge in den Betrieb geflossen wären statt in Immobilientransaktionen. Stattdessen zeigt die Signa-Bilanz: Das Finanzimperium wuchs, der Handelsbetrieb schrumpfte.

Der häufig genannte E-Commerce-Einwand hält einer einfachen Zahlenprüfung nicht stand. Der Onlineanteil am deutschen Einzelhandelsumsatz lag 2024 bei 13,3 Prozent, also bei gut 100 Milliarden Euro, wie der Handelsverband Deutschland festhielt. 86,7 Prozent des Umsatzes verblieben im stationären Handel. Kaufhäuser sind nicht deshalb insolvent gegangen, weil Kunden aufgehört hätten, stationär einzukaufen. Sie gingen insolvent, weil die Eigentümerstruktur die betriebliche Resilienz systematisch unterhöhlte.

Wer die Zeche zahlte: Beschäftigte, Städte, Steuerzahler

Die Kosten des Galeria-Absturzes wurden nicht von den Investoren getragen. Sie wurden verteilt auf Beschäftigte, Städte und den Steuerzahler.

Schon 2019, vor der ersten Insolvenz, vereinbarte die Gewerkschaft ver.di erhebliche Lohnzugeständnisse, um den Konzern zu stabilisieren. Die Beschäftigten kamen dem Unternehmen entgegen. Es reichte nicht. In der ersten Insolvenz 2020 verloren 5.317 Menschen ihren Arbeitsplatz durch Filialschließungen. Weitere Zehntausende arbeiteten unter verschlechterten Bedingungen weiter. Noch kurz vor der dritten Insolvenz standen Mietrückstände im Raum: Die Fachzeitschrift TextilWirtschaft berichtete, dass Galeria für einzelne Filialen Mietzahlungen schuldig geblieben war.

Bei jeder der drei Insolvenzen flossen staatliche Mittel. Über Kurzarbeitergeld, subventionierte Kredite und weitere Instrumente stützte die Öffentlichkeit einen Konzern, dessen Eigentümerstruktur nicht auf Handelserfolg, sondern auf Immobilienrendite ausgerichtet war. Einen Mechanismus zur Rückforderung dieser Mittel gibt es in Deutschland nicht. Wer staatliche Hilfen in der Krise erhält und danach trotzdem insolvent geht, muss nichts zurückgeben.

Für die Städte bedeutet der Galeria-Absturz strukturellen Leerstand in besten Lagen. Eine EHI-Befragung unter 76 Kommunen ergab 2024 eine durchschnittliche Innenstadtleerstandsquote von rund 10 Prozent. Das Institut für Handelsforschung IFH Köln zählte in einer Untersuchung in 107 deutschen Innenstädten mit rund 69.000 befragten Passanten zwar eine Erholung der Frequenzen auf fast Vor-Corona-Niveau. Aber der Leerstand selbst bleibt. Laut Handelsverband Deutschland schlossen zwischen 2020 und 2025 rund 50.000 Einzelhandelsunternehmen. Laut handelsdaten.de wurden zwischen August 2024 und August 2025 rund 2.490 Insolvenzen im deutschen Einzelhandel gezählt, knapp unter dem bisherigen Negativrekord von 2.520 Insolvenzen zwischen Oktober 2015 und Oktober 2016.

Frankreich reguliert, Deutschland schaut zu

Frankreich erhebt seit 1999 in Paris und anderen Städten eine Leerstandsabgabe auf gewerbliche Immobilien. Wer Ladenflächen leer stehen lässt, zahlt im ersten Jahr 12,5 Prozent des Mietwerts und im zweiten Jahr 25 Prozent. Der Anreiz ist klar: Entweder Flächen vermieten oder Miete so weit senken, dass Interessenten einziehen können. In Frankreich hat die Maßnahme die Leerstandsquote in betroffenen Gebieten nachweislich gesenkt.

Österreich hat auf Landesebene ähnliche Instrumente eingeführt. In der Steiermark gilt eine Leerstandsabgabe seit 2022, in Tirol und Salzburg seit 2023. Diskussionen über eine Ausweitung auf Handelsflächen laufen auf Bundesebene. In Deutschland gibt es keinen vergleichbaren Mechanismus für gewerbliche Leerstandsflächen.

Grüne und SPD fordern seit Jahren eine Leerstandsabgabe, stoßen dabei jedoch auf den organisierten Widerstand des Handelsverbands Deutschland (HDE) und der Immobilienwirtschaft. Der HDE bezeichnet eine solche Abgabe als bürokratisch und kontraproduktiv. Das Bundesprogramm "Zukunftsfähige Innenstädte und Zentren" stellt als Alternative 250 Millionen Euro für 217 Städte bereit, für die Jahre 2022 bis 2025. Eine Studie des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA Deutschland) zur Nachnutzung von Kaufhäusern kommt zu einem ernüchternden Befund: Die Umwandlung leerer Warenhäuser ist in B- und C-Lagen in den meisten Fällen wirtschaftlich nicht rentabel. Für private Investoren rechnet sich der Umbau oft nicht, für Kommunen fehlt die Finanzierung.

Das Ergebnis dieser Regulierungslücke: Wenn Immobilieninvestoren Handelsketten als Rendite-Vehikel nutzen und diese anschließend kollabieren, bleiben Städte mit dem Problem zurück, ohne Rechtsgrundlage, um Verantwortung einzufordern. Der Bund bietet Förderprogramme. Er bietet keine Instrumente, die das strukturelle Problem adressieren.

Stuttgart 2032: Acht Jahre Leerstand als Mindestpreis

Stuttgart zeigt, was im besten Fall passiert. Das Gebäude der ehemaligen Galeria-Filiale an der Ecke Eberhard- und Steinstraße steht seit Januar 2024 leer. Die Stadt hat das Objekt übernommen. Zunächst sah der Gemeinderat ein "Haus der Kulturen" vor. Wegen der kommunalen Haushaltskrise wurde der Plan geändert: Das Haus soll künftig als neues Verwaltungszentrum genutzt werden, wie die Landeshauptstadt Stuttgart im Juli 2026 mitteilte. Der erste Bauabschnitt ist für 2032 geplant. Acht Jahre Leerstand in bester Stuttgarter Innenstadtlage, wenn alles nach Plan läuft.

Stuttgart ist eine finanzstarke Großstadt mit politischem Rückhalt und dem Kapital, ein Gebäude in der Innenstadt zu erwerben und jahrelang umzubauen. Für Städte in B- und C-Lagen gilt das nicht. Dort stehen leere Kaufhäuser auf unabsehbare Zeit, weil Umnutzung sich nicht rechnet und die öffentliche Hand überfordert ist. Das Staatsanzeiger-Portal Baden-Württemberg berichtete über Städte, die kreativen Zwischennutzungen erproben, Pop-up-Stores, Coworking, temporäre Kunsträume. Das sind Überbrückungen, keine Lösungen.

Ob die neuen Galeria-Eigentümer NRDC und BB Kapital einen anderen Kurs einschlagen als Benko, ist noch nicht erkennbar. Sie haben angekündigt, mehr als 70 Standorte zu erhalten und auf Rentabilität zu fokussieren. Was mit den Häusern passiert, die sie nicht übernehmen, bleibt offen. Solange Deutschland keine Instrumente hat, Leerstand in innerstädtischen Lagen zu begrenzen oder Investoren für seine Folgekosten zur Rechenschaft zu ziehen, bleibt das Problem eins, das Kommunen allein nicht lösen können.

Das Kaufhaus ist nicht das Problem. Das Problem ist, dass eine Gesellschaft, die Warenhäuser jahrzehntelang als selbstverständlichen Teil des öffentlichen Raums betrachtete, keinerlei Rechtsrahmen entwickelt hat, um deren Zweckentfremdung zu verhindern. Das läuft jetzt in Echtzeit auf Kosten der Innenstädte, die dadurch veröden.