EU-Gebäudegesetz: Deutschland verfehlt Frist

Deutschland wird am 29. Mai gegen EU-Recht verstoßen. An diesem Tag endet die Frist zur Umsetzung der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie EPBD ins nationale Recht. Das zuständige Gesetz, eine Novelle des deutschen Gebäudeenergiegesetzes, tritt voraussichtlich zum 1. November in Kraft. Was viele Hauseigentümer nicht wissen: Direkt in Mitleidenschaft geraten sie trotzdem, nicht weil der Staat sie zwingt, sondern weil Banken die neue Richtlinie bereits anwenden.

Was die EPBD vorschreibt und was sie ausdrücklich nicht verlangt

Die Energy Performance of Buildings Directive, die europäische Gebäudeenergieeffizienzrichtlinie, schreibt eine einheitliche Klassifizierung aller Gebäude von A bis G vor. A entspricht einem Nullemissionsgebäude, G dem energetisch schlechtesten Bestand. Energieausweise werden nach dieser Skala künftig bei Verkauf und Vermietung verpflichtend. Bisher gilt in Deutschland noch die breitere Skala von A+ bis G; der neue Standard soll Gebäudekäufern und Gebäudemietern europaweit vergleichbare Informationen geben.

Was die Richtlinie für Wohngebäude ausdrücklich nicht vorschreibt: eine individuelle Sanierungspflicht. Die EU arbeitet mit nationalen Gesamtzielen. Bis 2030 soll der Primärenergieverbrauch im Wohngebäudebestand um 16 Prozent sinken, bis 2035 um 20 bis 22 Prozent. Wie die Mitgliedstaaten das erreichen, bleibt ihnen überlassen. Eine Pflicht, das eigene Haus bis zu einem bestimmten Datum auf Energieklasse D zu bringen, sieht die Richtlinie nicht vor.

Für Nichtwohngebäude ist das Regime schärfer. Die energetisch schlechtesten 16 Prozent aller Gewerbe- und öffentlichen Gebäude müssen bis 2030 renoviert sein. Bis 2033 steigt diese Quote auf 26 Prozent. Betroffen sind vor allem ältere Bürogebäude, Handelsflächen und kommunale Liegenschaften, die seit Jahrzehnten nicht energetisch saniert wurden.

Warum der 29. Mai trotzdem kein Datum ist, das Eigentümer ignorieren sollten

Die eigentliche Wirkung der EPBD kommt nicht über das Baurecht, sondern über den Kapitalmarkt. Europäische Banken haben begonnen, Energieeffizienz systematisch in ihre Kreditrisikomodelle einzubauen. Gebäude in den Klassen F und G gelten als Vermögenswerte mit erhöhtem Ausfallrisiko, weil ihr Marktwert durch künftige Sanierungskosten und sinkende Nachfrage bedroht ist.

Das schlägt sich konkret nieder: Wer ein Haus der schlechtesten Energieklassen als Kreditsicherheit verwenden will, muss mit niedrigeren Beleihungswerten oder höheren Zinszuschlägen rechnen. In einzelnen EU-Ländern verweigern Banken die Kreditvergabe für solche Gebäude bereits ganz. Die DEGIV, die Deutsche Gesellschaft für Immobilienverrentung, warnte, dass ältere Eigentümer, die ihr Haus als Altersvorsorge nutzen, durch diesen indirekten Druck in existenzielle Schwierigkeiten geraten könnten.

Haus & Grund, mit rund einer Million Mitglieder der größte deutsche Eigentümerverband, hatte bereits früh eine Verschiebung der Umsetzungsfristen gefordert. Der Verband argumentiert, die Sanierungskosten für Altbauten im schlechtesten Energiesegment übersteigen in vielen Fällen den Verkehrswert der Objekte. Für ein Nachkriegshaus im ländlichen Raum mit Verkehrswert von 120.000 Euro kann eine vollständige energetische Sanierung 80.000 bis 150.000 Euro kosten, ohne dass sich der Aufwand durch einen höheren Verkaufspreis amortisiert.

Zwei weitere EU-Fristen folgen in den nächsten Wochen

Die EPBD ist nicht die einzige EU-Richtlinie, deren Umsetzungsfrist Deutschland in diesen Wochen unter Druck setzt. Knapp zwei Wochen nach der EPBD-Frist endet die nächste: Am 7. Juni 2026 muss die EU-Entgelttransparenzrichtlinie in deutsches Recht umgesetzt sein. Sie verpflichtet Arbeitgeber mit mehr als 100 Beschäftigten zur Offenlegung ihrer Lohnstrukturen und gibt Arbeitnehmern das Recht, Gehaltsbandbreiten zu erfragen. Auch hier ist Deutschland im Rückstand.

Im September folgt die EmpCo-Richtlinie. Ab dem 27. September 2026 dürfen Unternehmen nur noch mit Nachhaltigkeitsaussagen werben, die wissenschaftlich belegt und durch unabhängige Dritte geprüft sind. Begriffe wie "klimaneutral" oder "öko" ohne verifizierten Nachweis werden dann zum rechtlichen Risiko. Für Unternehmen, die mit Umweltversprechen werben, ist das ein erheblicher Anpassungsbedarf.

Ab November das GEG, bis dahin eine Grauzone

Die Bundesregierung betont, der Nationale Gebäuderenovierungsplan liege seit April fertiggestellt vor. Das ist eine politische Absichtserklärung, keine Rechtsvorschrift. Das eigentliche Instrument, die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), wird derzeit im Bundestag beraten. Das Inkrafttreten ist für den 1. November 2026 geplant.

Die EU-Kommission kann ab dem 30. Mai ein Vertragsverletzungsverfahren einleiten. Zunächst kommt eine formale Anfrage, dann eine begründete Stellungnahme. Kommen keine ausreichenden Antworten, kann die Kommission Deutschland vor den Europäischen Gerichtshof ziehen, der Geldstrafen verhängen kann. Da es sich um eine vollständige Nichtumsetzung handelt, ist das Verfahren erfahrungsgemäß zügiger als bei fehlerhafter Umsetzung.

Für Hauseigentümer, die in den nächsten Monaten verkaufen oder vermieten wollen, bleibt der Energieausweis nach alter Skala zunächst gültig. Den Druck der Banken spüren sie unabhängig davon. Und für Gewerbeobjekte in den schlechtesten Energieklassen beginnt die Uhr zu ticken, weil Investoren die 2030-Sanierungsquote bereits jetzt in ihre Kaufentscheidungen einrechnen, lange bevor das deutsche Gesetz steht.