Baugenehmigungen steigen, Baukrise bleibt

Das Statistische Bundesamt hat am Montag die vollständigen Zahlen für das erste Quartal 2026 veröffentlicht: 63.500 Wohnungen wurden von Januar bis März genehmigt, 14,6 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Das ist der stärkste Anstieg seit Jahren und das Ende eines Abwärtstrends, der 2022 begonnen hatte. Der Haken: In Baugenehmigungen kann man nicht wohnen.

Warum der Einbruch, warum die Erholung

Von 2021 bis 2024 brach der deutsche Wohnungsbau dramatisch ein. Der Grund war ein Zusammentreffen mehrerer Schocks: Die Europäische Zentralbank hob die Leitzinsen in der kürzesten Zeit der Nachkriegsgeschichte an. Materialpreise explodierten nach der Coronapandemie. Fachkräfte fehlten. 2022 hatte Deutschland noch gut 350.000 Wohnungen genehmigt; 2024 waren es laut Destatis nur noch rund 215.000.

Der Aufwärtstrend des ersten Quartals 2026 ist real. Laut Destatis-Pressemitteilung vom Montag wurden 33.100 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern genehmigt (plus 14,9 Prozent), 12.100 in Einfamilienhäusern (plus 13,7 Prozent). Die deutlichste Steigerung verzeichneten Zweifamilienhäuser mit plus 23,2 Prozent. Insgesamt wurden 51.700 Neubauwohnungen genehmigt. Der Rest entfällt auf Bestandsumbauten und Dachausbauten.

Was die Zahlen erklären kann: Das nominale Zinsniveau hat sich 2025 stabilisiert. Zehnjährige Baudarlehen kosten laut Dr. Klein aktuell rund 3,47 Prozent effektiven Jahreszins. Das ist deutlich niedriger als der Höchststand von knapp fünf Prozent Ende 2023, aber immer noch das Doppelte des Niveaus von 2020. Projekte, die 2023 und 2024 auf Eis gelegt wurden, kommen nun wieder in die Planungsphase.

Die Lücke zwischen Genehmigung und Schlüsselübergabe

Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, sieht in den Zahlen einen stabilen Trend. „Der Abwärtstrend hat sich gestoppt, es zeichnet sich eine Stabilisierung ab.” Er fügt jedoch hinzu: „Wir dürfen uns nichts vormachen. Der Druck auf dem Wohnungsmarkt bleibt hoch, besonders in den Großstädten.” GdW-Analysten weisen darauf hin, dass einige der genehmigten Projekte noch unter Finanzierungsvorbehalt stehen. Eine Genehmigung bedeutet keine Bauantragstellung, ein Bauantrag keinen Baubeginn, ein Baubeginn keinen Abschluss.

Das ifo-Institut hat für 2026 eine Fertigstellungsprognose veröffentlicht, die diesen Abstand in Zahlen fasst: Ludwig Dorffmeister, Wohnungsbauexperte des Instituts, erwartet nur rund 175.000 tatsächlich fertiggestellte Wohnungen im gesamten Jahr 2026. Genehmigt werden dürfte, wenn der Q1-Trend anhält, das Dreifache. Zwischen Genehmigung und Schlüsselübergabe liegen im Schnitt 18 bis 24 Monate, manchmal auch mehr.

Die ZIA-Hauptgeschäftsführerin Aygül Özkan beziffert das Ausmaß: Von 2021 bis 2025 wurden deutschlandweit nur 74 Prozent der benötigten Wohnungen fertiggestellt. In den sieben Großstädten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart) lag die Quote bei nur 56 Prozent des Bedarfs. Selbst wenn alle aktuellen Genehmigungen zu Fertigstellungen würden, der Rückstand ist strukturell.

Geopolitik als neues Hemmnis

Zusätzlich zu den strukturellen Hemmnissen hat der Iran-Konflikt neue Risiken in die Baukalkulation gebracht. GdW-Vertreter und IMK-Ökonom Sebastian Dullien, der für das Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung die Baubranche beobachtet, warnen vor einem erneuten Momentum-Verlust. „Der anhaltende Nahostkonflikt dürfte den sich erholenden Wohnungsbausektor spürbar dämpfen”, sagt Dullien. Lieferketten für Baustoffe, insbesondere für Stahl und bestimmte Dämmstoffe, seien durch die Hormusblockade wieder störanfälliger geworden.

Das KNN-Programm (Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment) der Bundesregierung, das zinsgünstige KfW-Darlehen für sozialen Wohnungsbau bereitstellt, läuft am 30. Juni 2026 aus. ZIA und GdW fordern eine Verlängerung und eine Ausweitung des Fördervolumens. Ohne eine Verlängerung, so Özkan, drohe ein erneuter Einbruch bei preisgünstigem Wohnungsbau noch im laufenden Jahr.

Reformliste, die auf Beschluss wartet

Im Bundesbauministerium liegt eine Liste vereinfachter Bauvorschriften, die den sogenannten Typ-E-Gebäuden Geltung verschaffen sollen. Typ-E-Gebäude dürfen vereinfachte Sicherheitsstandards nutzen, sofern Mieter und Käufer dem zustimmen. Das senkt die Baukosten um geschätzte zehn bis zwanzig Prozent. Der entsprechende Gesetzentwurf wartet seit Monaten auf Beschlussfassung im Bundesrat.

Weitere offene Punkte: vereinfachte Planverfahren für serielle Modulbauten, eine Sonderabschreibung für energieeffiziente Neubauten (EH-55-Standard) und die Verlängerung der Sonder-AfA im Mietwohnungsbau, die Ende 2025 ausgelaufen ist. Fachverbände sind einig, dass die Genehmigungszahlen ohne diese Maßnahmen nicht in Fertigstellungszahlen übersetzt werden können.

Das Statistische Bundesamt wird die Fertigstellungszahlen für 2025 voraussichtlich am 22. Mai 2026 veröffentlichen. Sie werden zeigen, wie viele der 238.500 genehmigten Wohnungen aus dem Vorjahr tatsächlich gebaut wurden. Branchenexperten rechnen mit rund 225.000 Fertigstellungen, dem niedrigsten Wert seit mehr als einem Jahrzehnt, obwohl erstmals seit Jahren wieder mehr Wohnungen genehmigt worden waren.